「雨と風がひどいときだけ、室内に水が漏れてくる」
こうした症状はマンションオーナーにとって頭の痛い問題です。
今回は世田谷区にあるALC外壁・3階建て賃貸マンションのオーナー様からご依頼をいただいた雨漏り補修の事例です。
1階の部屋に症状が出ていたにもかかわらず、原因は屋上ではなく外壁のタイル目地にありました。「どこから漏っているかわからない」というマンションの雨漏り調査・補修の流れを、実例をもとに詳しくお伝えします。
〇ご相談の内容
賃貸マンションのオーナー様より「雨風が強い日だけ、1階の部屋の天井付近から水が漏れてくる」とのご連絡をいただきました。
症状が出るのが「雨の激しいとき」に限られるという点が、今回の調査の重要なヒントになりました。こうした「強風を伴う雨のときだけ漏る」という症状は、屋上からの浸水ではなく、外壁面から風圧で押し込まれる形で雨水が侵入しているケースが多いためです。
〇目視調査：1階に症状が出た理由
3階建ての建物で1階の部屋に症状が出ていることから、屋上防水の劣化ではなく、外壁面からの雨水侵入を第一候補と判断しました。
⚠️ 「1階なのに雨漏り」はなぜ起きる？
雨漏りは必ずしも「真上から」とは限りません。外壁の目地やクラックから侵入した雨水が壁の内部を伝い、構造体や断熱材を濡らしながら下の階に流れ出ることがあります。今回も3階外壁から入った水が1階室内に出てきていたケースです。
〇散水調査で侵入口を特定
足場を組み、外壁面に散水調査を実施。外壁のALCタイル目地の欠損部分から雨水が侵入していることを確認しました。
また、既存の外壁面には防水塗膜の跡がありましたが、膜厚が薄く、塗装塗膜（防水性の低いもの）と推測されました。今回は本格的な防水塗膜（セブンケミカル社・セブンエスによる5層塗り）で施工し直すことにしました。
施工の流れ（ステップ別）
STEP 1
目視調査・原因の推定
1階に症状が出ていることから、屋上ではなく外壁面からの侵入と推定。
STEP 2
足場組立・エアコン室内機取外し
安全な作業環境を確保するため足場を設置。室内の調査・補修のためエアコンを一時取外し。
STEP 3
内壁開口・被害状況の確認
壁を開口し、内部の腐食・カビの範囲を確認。断熱材・木材に広範囲の被害を確認。
STEP 4
散水調査・侵入口の特定
外壁タイル面に散水し、目地欠損部からの侵入を確定。
STEP 5
外部シーリング・透明防水塗膜塗布（5層）
タイル目地の欠損部にシーリングを充填。その後、セブンケミカル社「セブンエス」による5層塗り透明防水塗膜を施工。
STEP 6
内部壁ベニヤボード復旧
腐食した内壁材を撤去し、新しいベニヤボードで復旧。
STEP 7
クロス張替・エアコン復旧
新しいクロスを貼り、取外していたエアコンを復旧して完了。
〇施工概要・費用の内訳
施工場所：世田谷区・ALC外壁3階建て賃貸マンション
工事期間：約7〜14日（建物の状態・工事範囲により前後します）
・足場仮設工事
150,000円
・エアコン室内機取外し・復旧
40,000円
・内部壁解体・撤去
35,000円
・散水調査
50,000円
・外部シーリング・透明防水塗膜塗布（5層）
200,000円
・内部壁ベニヤボード復旧工事
41,000円
・クロス部分張替
37,000円
・合計（税込）
553,000円
※上記は今回の施工における概算費用です。建物の状態・劣化範囲・使用材料によって金額は前後します。工事期間についても同様に変動する場合があります。詳しくは現地調査の上でお見積りいたします。
〇費用の大半を占める「外部防水工事」について
今回の費用で最も大きいのが外部シーリング・透明防水塗膜塗布の20万円です。
使用したのはセブンケミカル社の「セブンエス」という透明防水塗膜材で、5層塗りで施工しています。
透明タイプのため、タイルの意匠をそのまま活かしながら高い防水性能を確保できるのが特徴です。既存の薄い塗装塗膜とは異なり、本格的な防水膜として機能します。
✅「塗装塗膜」と「防水塗膜」は別物です
外壁に塗膜があっても、それが防水専用の塗膜でなければ長期的な防水性能は期待できません。今回のように既存の塗膜が薄い場合は、防水専用材による再施工が根本的な解決につながります。
〇施工後の状態
外壁の防水補修・内壁の復旧ともに完了し、オーナー様・入居者様にご確認いただいたうえで引き渡しを行いました。
✅ NEWIDEが大切にしていること
マンションの雨漏りは「どこから漏っているか」の特定が最大のポイントです。今回のように1階に症状が出ていても、原因が3階外壁にあることがあります。表面的な補修だけでは再発するため、散水調査で侵入経路を確実に特定してから施工することを徹底しています。
よくあるご質問（Q&A）
Q. マンションの雨漏りはどこから調べればいいですか？
A. 症状が出ている場所の「真上」だけでなく、外壁面も含めた総合的な調査が必要です。特に強風時だけ漏れる場合は外壁面からの侵入が疑われます。まず専門業者に目視調査を依頼し、必要に応じて散水調査を実施するのが確実です。
Q. ALC外壁とはどんな素材ですか？雨漏りしやすいですか？
A. ALCとは軽量気泡コンクリートのことで、断熱性や耐火性に優れた外壁素材です。ただし、タイルの目地やパネルのジョイント部分が経年劣化でひび割れ・欠損するとそこから雨水が侵入するリスクがあります。定期的なシーリングの打ち替えや防水塗膜の更新が有効です。
Q. 透明防水塗膜とはどんな工法ですか？
A. タイルや石材など、外観を変えずに防水性能を付与できる塗膜材です。今回使用した「セブンエス」は5層塗りで高い防水性を発揮します。塗装塗膜とは異なり防水専用材のため、長期的な雨水浸入防止に効果的です。
Q. 賃貸マンションの雨漏り、オーナーとして何を優先すべきですか？
A. 入居者への迷惑・損害賠償リスクを避けるためにも、雨漏りの症状を確認したら速やかに専門業者へ相談することをお勧めします。放置すると建物の構造体にまで被害が広がり、補修費用が大幅に増加します。早期対応が最もリスクとコストを抑える方法です。
Q. 世田谷区でも対応していますか？
A. はい、対応しております。当社は川崎市中原区を拠点に、世田谷区・東京都内・横浜市など首都圏全域でご依頼を承っています。マンション・一戸建てを問わず、雨漏り調査から補修まで対応いたします。
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場所
東京都世田谷区
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施工内容
雨漏り補修工事
